OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REIT碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量s中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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